Ripartizione oneri condominiali

Come noto, la ripartizione di tutte le spese necessarie al funzionamento del condominio (ripartizione oneri condominiali) avviene secondo quanto stabilito dall’art 1123 c.c. (ripartizione spese)

In altri termini, la ripartizione avviene secondo i millesimi di proprietà (cosiddette quote millesimali) di ciascun condomino.

Ripartizione oneri condominiali – Deroga art 1123 c.c.

Detto questo, una eventuale deroga alla suddetta ripartizione può avvenire in linea generale solo ed esclusivamente in base alla volontà unanime di tutti i condomini.

Unanimità che deve necessariamente sussistere in una eventuale assemblea condominiale.

Volevo fare un esempio pratico, nel caso in cui occorresse affrontare una spesa per il rifacimento di un determinato bene comune condominiale, i condomìnii, tutti insieme, ben potrebbero decidere di ripartire in modo uguale per tutti la relativa spesa anzichè dividerla secondo la rispettiva quota millesimale.

In questo caso, la delibera assembleare non sarebbe da considerare nulla in quanto, la deroga al principio normativo generale (art 1123 c.c.) di ripartizione spese, sarebbe appunto avvenuta con il consenso unanime di tutti i condomini.

Premesso quanto sopra esposto si evidenzia come, sia abbastanza frequente il caso in cui, internamente ai condomini, la ripartizione dell’acqua venga da sempre ripartita in parti uguali tra tutti i condomìnii

(caso in cui dovessero mancare gli appositi misuratori).

Pertanto, sussiste nel suddetto caso, da moltissimi anni, una tacita accettazione di tutti i condomìnii su questa modalità di ripartizione della spesa (parti uguali).

Detto questo, viene tenuta dall’Amministratore condominiale la classica assemblea condominiale per l’approvazione dei bilanci (consuntivo/preventivo)

Nella suddetta assemblea, viene deliberata come di consueto anche la ripartizione della spesa dell’acqua in parti uguali.

A questo punto, uno dei condomini questa volta, vota in modo contrario alla ripartizione dell’acqua in parti uguali chiedendo che la stessa venga ripartita secondo legge (art 1123 c.c.).

Il condomìno in questione minaccia di impugnare la delibera assembleare ritenendola nulla in quanto la ripartizione non è avvenuta secondo legge.

La delibera assembleare viene quindi successivamente impugnata dal condomìno il quale eccepisce la nullità della stessa.

Il condominio si costituisce nel giudizio contestando la fondatezza della linea difensiva proposta dal condomìno.

Ebbene, con una interessante Sentenza il Tribunale Civile di Roma (Sent. n. 1274 del 21.01.2020) ha statuito che la suddetta delibera non può considerarsi nulla.

A fondamento della suddetta decisione, il Tribunale ha considerato che, tale criterio di riparto di spesa (parti uguali) in violazione di legge era stato infatti adottato in via continuativa da molti anni con la consapevole accettazione del condomìno che aveva impugnato la delibera.

Stesso condomìno che aveva partecipato alle assemblee ed aveva approvato tutti i precedenti bilanci.

Di conseguenza costituiva consuetudine da molti anni (situazione consolidata) utilizzare il criterio di ripartizione della spesa dell’acqua in parti uguali.

La suddetta ripartizione era quindi da considerare valida/legittima.

In buona sostanza, il Tribunale ha evidenziato come, il consenso alla deroga ad un criterio di legge (nel caso specifico ripartizione dell’acqua) può manifestarsi, oltre che per via negoziale (assemblea condominiale – voto unanime), anche per comportamenti concludenti costanti ed inequivoci e quindi in assenza di forma scritta.

Quanto sopra anche in considerazione del fatto che le classiche tabelle (che costituiscono lo strumento del riparto) non devono essere redatte per iscritto ab substantiam ovvero a pena di nullità.

Avv. Claudio De Fenu


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