Ecobonus 110% – casi pratici ed insidie

Premessa la conoscenza di tutta la normativa (artt 119 e 121 del Decreto Rilancio) e decreti attuativi pubblicati in ultimo dall’Agenzia delle Entrate nel mese di agosto in materia di Ecobonus 110%, con questo articolo ho pensato di farti una breve sintesi di alcuni casi “pratici” ripresi dalle varie Faq pubblicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate nei quali avrai modo di verificare se ti sarà possibile usufruire dell’Ecobonus 110% ed in quale misura.

Ti andrò anche ad evidenziare alcune “insidie” ovvero i controlli operati dall’Agenzia delle Entrate ed Enea che potresti ricevere tu personalmente e/o il tuo condominio soprattutto se hai optato per “lo sconto in fattura e/o cessione del tuo credito”. 

Buona lettura.


1° caso pratico

Hai un appartamento che si trova internamente ad condominio – il tuo condominio non è dotato di un impianto centralizzato di riscaldamento – per tal motivo, ha deciso di sfruttare l’Ecobonus 110% e quindi di eseguire alcuni interventi di efficientamento energetico (cappotto termico), che gli consentirà di acquisire 2 classi energetiche (presupposto per rientrare nell’Ecobonus 110%).

Detto questo, decidi anche tu di eseguire una ristrutturazione del tuo appartamento andando a sostituire la caldaia e gli infissi nonchè ristrutturando i servizi igienici. 

Potrai usufruire di qualche detrazione???

a) per la sostituzione della caldaia e delle finestre comprensive degli infissi potrai beneficiare dell’Ecobonus 110% della spesa sostenuta a patto che la tua caldaia e le finestre possiedono i requisiti richiesti ai sensi dell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.

In pratica, se dovessi spendere € 10.000,00, potrai ottenere una detrazione fiscale di € 11.000,00 (110%) che verrà spalmata in 5 anni e quindi in 5 quote annuali da € 2.200,00,

b) se dovessi invece intervenire sui servizi igienici andando a sostituire non solo pavimenti e sanitari ma rifarai anche gli impianti, questo intervento nel suo complesso, rientrerà nella manutenzione straordinaria.

Pertanto, le relative spese ti daranno diritto alla detrazione in misura pari al 50% delle spese sostenute, fino al limite massimo di 96 mila euro complessive (detrazione massima 48 mila), che verranno ripartire in 10 anni.

In pratica, se dovessi spendere € 30.000,00 avrai diritto ad una detrazione pari ad € 15.000,00 (50%), con singole quote annuali di € 1.500,00.

2° caso pratico

Tu abiti in una villetta singola e vorresti effettuare una ristrutturazione nonchè l’efficientamento energetico della tua abitazione passando dalla classe G alla classe E (2 classi energetiche – presupposto per rientrare nell’Ecobonus 110%).

Potrai usufruire di qualche detrazione???

a) la sostituzione della caldaia, degli infissi ed il rifacimento del cappotto termico, ove rispettati i requisiti tecnici indicati nel Decreto Rilancio, ti garantirà il diritto di poter beneficiare dell’Ecobonus 110%.

Pertanto, se tu dovessi spendere € 30.000,00 per il cappotto termico ed € 15.000,00 per la caldaia ed infissi, potrai beneficiare di una detrazione, pari al 110% di € 49.500,00 (110%), che verrà spalmata in 5 anni e quindi in 5 quote annuali da € 9.900,00,

b) la ristrutturazione della tua villetta ovvero interventi edilizi sui pavimenti, impiantistica e bagni, sempre che questi interventi saranno in linea con i requisiti richiesti, ti consentiranno di beneficiare di una detrazione pari al 50% delle spese sostenute, fino al limite massimo di 96 mila euro complessive (detrazione massima 48 mila) che sarà ripartita in 10 anni.

In pratica, se dovessi spendere € 40.000,00 avrai diritto ad una detrazione fiscale pari al 50% delle spese sostenute (€ 20.000,00) che sarà ripartita in 10 quote annuali di pari importo (€ 2.000,00).

3° caso pratico

Tu sei proprietario di un appartamento in un condominio ed hai anche una villetta a schiera di proprietà al mare ed un’altra in montagna e vuoi procedere ad eseguire alcuni lavori di ristrutturazione, usufruendo dell’Ecobonus al 110%.

In questo caso, tu potrai usufruire dell’Ecobonus 110% per le spese sostenute qualora si dovesse trattare di interventi:

a) di riqualificazione energetica realizzati su massimo due delle suddette unità immobiliari e quindi nel condominio (se il tuo intervento dovesse essere effettuato congiuntamente ad un intervento sulle parti comuni, al mare e in montagna.

Per gli interventi che dovessero essere realizzati su di una terza unità immobiliare potrai usufruire dell’Ecobonus secondo le regole “ordinarie”.

b) di riqualificazione energetica ammessi dalla normativa realizzati sulle parti comuni dell’edificio condominiale,

c) antisismici realizzati su tutte le unità abitative, purché esse siano situate nelle zone sismiche 1,2 e 3.

4° caso pratico

Tu sei conduttore (contratto di locazione) di una villetta a schiera indipendente e con accesso autonomo e vuoi effettuare interventi di riqualificazione energetica agevolati dalla norma.

In questo caso potrai usfruire dell’Ecobonus 110% nel caso in cui:

a) effettuerai gli interventi trainanti e trainati sulla sua unità immobiliare,

b) nel caso in cui con gli interventi dovessi raggiungere i requisiti energetici richiesti certificati dall’attestato di prestazione energetica relativa alla stessa unità.

5° caso pratico

Tu abiti in un edificio unifamiliare e vorresti cambiare la tua vecchia caldaia con una a condensazione con classe energetica A nonchè sostituire i serramenti (non gli infissi).

In questo caso, potrai beneficiare dell’Ecobonus 110% per entrambi gli interventi , a condizione che con gli stessi andrai a raggiungere il miglioramento di due classi energetiche (presupposto necessario), asseverato mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.).

6° caso pratico

Il tuo Condominio vuole realizzare, come intervento trainante, un impianto centralizzato per la sola produzione di acqua calda sanitaria per una pluralità di utenze.

Ebbene, per avere diritto all’Ecobonus 110%, nel rispetto del comma 6 dell’art. 5 del d.P.R. n. 412 del 1993, si dovrà dotare l’impianto centralizzato di produzione di acqua calda sanitaria di un proprio generatore di calore differente da quello destinato alla climatizzazione invernale, salvo impedimenti di natura tecnica o nel caso che si dimostri che l’adozione di un solo generatore produca un beneficio energetico.

7° caso pratico

Tu vivi in una unità immobiliare che fa parte di un edificio sottoposto ai vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio ed hai deciso di sostituire i serramenti.

Potrai beneficiare dell’Ecobonus 110%?

Ebbene, tu potrai usufruire dell‘Ecobonus 110% per le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti, anche se non viene realizzato nessun intervento trainante (cappotto termico o sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale) sull’edificio condominiale.

Quanto sopra potrà essere fatto a patto che, la sostituzione dei serramenti determini il miglioramento delle due classi energetiche (presupposto necessario per rientrare nell’Ecobonus 110%) ovvero, se non possibile, il passaggio alla classe energetica più alta.

8° caso pratico

Tu sei titolare di una società che si occupa della produzione e commercializzazione nonchè effettua interventi di riqualificazione energetica.

Hai eseguito degli interventi ed hai ricevuto dai tuoi clienti il credito corrispondente alla detrazioni di imposta ad ogni singolo spettante per la singola spesa sostenuta ai sensi dell’articolo 14, comma 2 sexies, del D.L. n. 63 del 2013.

Detto questo, hai intenzione adesso di cedere i suddetti crediti al tuo fornitore di energia elettrica.

Lo puoi fare???

Ebbene, l’Agenzia delle Entrate con propria nota n. 249 del 6.08.2020 ha risposto in modo affermativo ovvero: “restando impregiudicato ogni considerazione in merito ai requisiti di fruizione delle detrazioni di cui all’articolo 14, del D.L. n. 63 del 2013 nonchè restando impregiudicato ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria, il committente (primo cedente) può cedere all’impresa esecutrice (primo cessionario) dell’intervento di riqualificazione energetica l’importo che gli spetta ai fini della detrazione d’imposta. L’impresa può cedere tale credito d’imposta ad un proprio fornitore (secondo cessionario) che se non lo cede a sua volta, può utilizzarlo solo in compensazione.

9° caso pratico

Tu sei unico proprietario di un edificio composto da 4 immobili distintamente accatastati e nel quale vi sono “parti comuni” alle predette unità immobiliari e sul quale intendi eseguire degli interventi di ristrutturazione edilizia ovvero: ‘integrale ristrutturazione dell’intero edificio preesistente con opere di miglioramento sismico e riqualificazione energetica, senza demolizione dell’immobile stesso, con frazionamento delle unità immobiliari in più unità abitative, cambio di destinazione d’uso in civile abitazione dei soli garage al piano terra e realizzazione di un corpo scala, vano ascensore (ambiente non riscaldato) esterno e giuntato al fabbricato”

Pertanto, nel caso specifico, volendo tu realizzare un corpo scala/vano ascensore esterno e collegato al fabbricato andresti ad ampliare la preesistente volumetria del tuo immobile oltre a voler frazionare le singole unità abitative.

Ebbene, l’aumento di volumetria e frazionamento catastale potrebbe eventualmente far decadere il tuo diritto a poter fruire delle detrazioni fiscali previste per gli interventi combinati di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica (articolo 14, comma 2-quater.l del D.L. n. 63/2013) e relativa cessione del credito d’imposta???

Risposta dell’Agenzia delle Entrate con nota n. 286 del 28.08.2020

La detrazione congiunta (Ecobonus e Sismabonus), nel rispetto delle condizioni di accesso, è fruibile per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica – in alternativa alle detrazioni previste, gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessino l’involucro dell’edificio (Ecobonus) e di miglioramento sismico (Sisma Bonus), possono fruire di una detrazione:

a) dell’80%, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore;

b) dell’85%, ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La predetta detrazione verrà ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

In pratica quindi, ove rispettate le condizioni previste per poter fruire della detrazione congiunta di cui all’articolo 14, comma 2-quater, del decreto legge n. 63/2013, e nel rispetto di ogni altro adempimento previsto, la detrazione di cui al comma 2 quater. 1 del medesimo articolo 14, dovrà essere applicata su un ammontare delle spese non superiore ad euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari costituenti l’edificio oggetto degli interventi all’inizio dei lavori e solo per le parti esistenti.

Tu avrai anche la facoltà di scelta di poter cedere il tuo credito corrispondente alla detrazione spettante in base a quanto previsto dalla Decreto Attuativo emesso dall’Agenzia delle Entrate (n. 100372/2019), in forza del quale, per le modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese sostenute per gli interventi in esame andranno applicate le disposizioni del Decreto attuativo dell’Agenzia delle Entrate (n. 165110/2017).

CASI PARTICOLARI

Edificio di un unico proprietario

La circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/2020 ha statuito che l’Ecobonus 110% non si può applicare agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Successione e vendita

In caso di decesso del soggetto avente diritto (beneficiario), la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

In caso di vendita dell’immobile oggetto di ristrutturazione le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal soggetto venditore spetteranno, salvo diverso accordo tra le parti (da inserire nel rogito notarile), per i rimanenti periodi d’imposta, alla parte acquirente dell’unità immobiliare.

COSA SI INTENDE PER INTERVENTO TRAINANTE

a) intervento di isolamento termico,

b) intervento sulle parti comuni degli edifici,

c) intervento sugli edifici unifamiliari o sulla singola unità immobiliare situata all’interno di case a schiera.

INSIDIE

Oltre agli indubbi vantaggi che vi saranno in questa manovra fiscale, vediamo adesso di capire alcune insidie che si celano dietro la stessa.

Risulta scontato che dinanzi ad una manovra fiscale del genere parallelamente vi saranno anche grandi CONTROLLI.

I controlli saranno eseguiti sia dall’ Agenzia delle Entrate la quale verificherà nello “specifico” la sussistenza di tutti i requisiti per accedere all’agevolazione nonchè dal Ministero per lo Sviluppo Economico.

CONTROLLI

a) eventuale utilizzo di crediti d’imposta “irregolari” e/o chiesti in misura maggiore a quelli spettanti – ove venisse accertata la mancata sussistenza (anche parziale) dei requisiti che danno diritto alla detrazione, l’Agenzia delle Entrate provvederà al “recupero dell’importo” corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato degli interessi e sanzioni (dal 100% al 200%),

b) Il Ministero dello Sviluppo Economico per il tramite dell’Enea attiverà i propri controlli sulla veridicità delle informazioni contenute in tutti i documenti e certificati depositati  per l’accesso all’ecobonus 110% ovvero:

1) la sussistenza dei requisiti soggettivi del beneficiario,

2) la rispondenza di tutti gli interventi ai requisiti tecnici previsti,

3) la sussistenza dei requisiti dell’edificio,

4) la congruità degli interventi rispetto ai costi specifici,

5) la corretta e completa compilazione e datazione dell’asseverazione,

6) la presenza della polizza professionale, con adeguato massimale di copertura.

7) il rispetto dei materiali utilizzati per gli interventi secondo i requisiti tecnici previsti

COME FUNZIONANO I CONTROLLI DELL’ENEA

Trattasi di controlli a campione.

L’Enea comunica l’avvio del controllo al beneficiario della detrazione o, in caso di controllo effettuato su istanze per interventi su parti comuni condominiali, all’amministratore di condominio, legale rappresentante pro-tempore, tramite raccomandata a/r o mediante posta elettronica certificata (Pec), all’indirizzo indicato all’atto della trasmissione dei dati.

Entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione, il soggetto avrà l’obbligo di trasmettere, tramite posta elettronica certificata, nel caso in cui non l’avesse già trasmessa, la documentazione richiesta, sottoscritta digitalmente da un tecnico abilitato, se è prevista l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici, o negli altri casi, dall’amministratore per gli interventi sulle parti comuni o dallo stesso soggetto interessato per gli interventi sulle singole unità immobiliari.

Nel caso di interventi sugli impianti, dovranno essere trasmesse, inoltre, le copie della dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore e, se pertinente, del libretto di impianto.

L’esito della verifica sarà comunicato al beneficiario del bonus fiscale entro il termine di novanta giorni.

Qualora la documentazione inviata risulti carente (anche a seguito di eventuali integrazioni richieste dall’Enea) l’accertamento avrà esito negativo.

L’ENEA potrà, inoltre, effettuare sopralluoghi sui lavori effettuati dando preavviso al soggetto interessato di 15 giorni – l’accesso in loco avverrà con la presenza del soggetto beneficiario e proprio tecnico – in sede di controllo i funzionari dell’Enea potranno acquisire ogni tipo di documentazione tecnica (progetti etc etc) nonchè effettuare anche fotografie.

All’esito del controllo i funzionari dell’Enea rilasceranno 1 copia del verbale al soggetto beneficiario e/o all’amministratore del condominio qualora si dovesse trattare di interventi in condominio – se il soggetto si dovesse rifiutare di firmare il verbale ne verrà dato atto nel corpo dello stesso verbale.

Entro 90 giorni Enea comunicherà l’esito al soggetto beneficiario.

Ove il controllo per qualsivoglia motivo dovesse avere esito negativo, il verbale sarà comunicato immediatamente dai funzionari dell’Enea all’Agenzia delle Entrate al fine di valutare la DECADENZA DAL BENEFICIO.

Detto questo e passando alla questione meramente fiscale, per accedere ad ogni tipo di beneficio occorre essere perfettamente in regola con ia propria posizione previdenziale (cassetto fiscale) – controllare quindi, prima di iniziare qualsivoglia lavoro, di essere in regola con il fisco (controllare nel proprio cassetto fiscale se non vi sono arretrati) altrimenti potrebbe seriamente pregiudicare il Vostro diritto di accesso all’ecobonus 110% – anche le ditte esecutrici dovranno avere il DURC “REGOLARE” che attesta che non vi sono passività nella loro posizione previdenziale.

Il Fisco infatti potrà effettuare verifiche fiscali sui contribuenti sino ad un arco temporale di otto anni.

In particolare saranno sotto “mirino” le opzioni dello “sconto in fattura e della cessione del credito” – in caso di irregolarità, fornitore o cessionario sono responsabili in via solidale.

In caso di credito inesistente utilizzato è prevista una sanzione che va dal 100% al 200% oltre a configurare uno specifico reato (indebita compensazione di crediti non spettanti o inesistenti) – sul tema di operazioni inesistenti sotto il profilo fiscale ti consiglio di leggere anche un mio recente articolo in tema di compravendita auto.

Pertanto, da una parte si aprirà uno specifico procedimento penale e dall’altra il fisco provvederà coattivamente al recupero di tutta la somma portata irregolarmente in compensazione oltre a far pagare interessi e sanzioni (nota dell’8 agosto 2020 Prot. n. 283847/2020 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate -circolare Agenzia delle Entrate n. 24 dell’8 agosto 2020) .

In ultimo, vi ricordo come il credito d’imposta derivante dalla spesa totale entro i limiti di legge per l’esecuzione dei lavori rientranti nell’ecobonus 110% (sia che si tratti di cessione del credito e/o di compensazione qualora non avesse optato per la cessione e/o sconto in fattura) debba sempre ricevere la “certificazione ovvero l’autorizzazione” da parte dell’Agenzia delle Entrate la quale, considerate le migliaia di pratiche che avrà da “controllare”, potrebbe metterci mesi (5/6 mesi se non di più) per il rilascio del suddetto documento. 


Se ti può interessare ti informo come, trattando da tanti anni la materia immobiliare e quella condominiale, ho formato nel corso del tempo ed in special modo per i lavori in Ecobonus 110% e/o altri lavori non rientranti in questa detrazione ma in altre già presenti, una squadra “fidata” composta da Direttore Lavori, Ditta esecutrice dei lavori, Responsabile della sicurezza e del cantiere, commercialista per fornirti un pacchetto completo dove io mi occuperò della redazione di tutti i contratti tra te-la ditta-direttore lavori etc etc.


Se invece dovessi avere già tutto posso comunque fornirti una consulenza legale sin dalle fasi iniziali e fino alla conclusione dei lavori interfacciandomi personalmente con la ditta – direttore lavori e predisponendo contratti “blindati” per garantirti una sicurezza al 100%.

 

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