Come contestare una delibera condominiale
Come contestare una delibera condominiale
Domanda che mi viene a tutt’oggi chiesta molte volte ed è per questo che ho deciso di scrivere questo prezioso articolo dove ti andrò ad evidenziare i motivi di nullità ed annullabilità di una delibera condominiale nonchè come procedere con la relativa contestazione/impugnazione della stessa.
MOTIVI DI NULLITA’
Sono da considerarsi nulle le deliberazioni dell’assemblea condominiale prive:
1) degli elementi essenziali,
2) quelle con oggetto impossibile o illecito, o con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea,
3) quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini,
4) le deliberazioni comunque invalide in relazione all’ oggetto,
5) Quando il regolamento di condominio non definisce la sede in cui debbano essere tenute le riunioni, l’amministratore può scegliere la sede che gli appare più opportuna. Tale discrezionalità, tuttavia, è soggetta a due limiti: quello territoriale (costituito dalla necessità che la sede sia ubicata entro i confini della città in cui sorge il condominio) e quello funzionale, ossia la necessità che il luogo di riunione sia idoneo a consentire la presenza di tutti i condomini per l’ordinato svolgimento della discussione – da ciò deriva la nullità della delibera condominiale qualora la convocazione, in mancanza di un regolamento condominiale, non abbia rispettato i suddetti duplici limiti,
6) Nell’ipotesi di controversia tra il condominio ed un condòmino, la compagine condominiale si scinde in ragione della lite, dando vita a due gruppi in contrasto tra loro – da ciò deriva che la delibera dell’assemblea con cui venga posto a carico del condomino in lite l’obbligo di contribuire alle spese sostenute dal condominio per il compenso del difensore nominato in un processo promosso dal condòmino stesso è considerata nulla per impossibilità dell’oggetto.
MOTIVI DI ANNULLABILITA’
Sono da considerarsi annullabili ex art.1137 c.c. le delibere condominiali che presentano:
1) vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea,
2) quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,
3) quelle affette da vizi formali e/o in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea,
4) quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione,
5) quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’ oggetto.
COME CONTESTARE UNA DELIBERA CONDOMINIALE
Ove tu volessi contestare una delibera condominiale in quanto ritieni che la stessa sia nulla e/o annullabile dovrai prestare molta attenzione in quanto, se si dovesse rientrare in ipotesi di nullità allora non vi sarebbe nessun termine temporale per contestare la stessa.
Ciò vuol dire che anche a distanza di anni ben potresti contestare la delibera condominiale – ovviamente, è chiaro ed evidente che, anche se non sussiste un termine decadenziale per procedere con la contestazione/impugnazione della delibera condominiale, prima ti attivi e meglio sarà per te e quindi per la tutela del tuo diritto!!!
Ove invece si dovesse rientrare nelle ipotesi di annullabilità, in questo caso avresti solo 30 giorni dalla data nella quale si è tenuta l’assemblea condominiale (caso nel quale tu sei stato presente in assemblea ed hai espresso il tuo voto negativo sul punto posto all’ordine del giorno) per procedere con la contestazione e/o 30 giorni dalla data nel quale ti è stato notificato il verbale assembleare dal tuo amministratore condominiale (caso nel quale tu non eri presente in assemblea).
PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE CIVILE OBBLIGATORIA
Ti evidenzio come, in materia condominiale, sia obbligatorio ancor prima di instaurare il giudizio dinanzi al Tribunale, attivare il procedimento civile di mediazione dinanzi ai tanti Organismi di Mediazione ormai presenti in tutta Italia.
In questa sede, ben potrai esporre le tue ragioni ovvero i motivi per i quali ritieni che la delibera condominiale abbia leso un tuo diritto nella speranza di trovare un accordo bonario con il tuo amministratore condominiale – accordo che, ove trovato, sarà ratificato dal mediatore all’uopo nominato.
Nel caso in cui il procedimento civile di mediazione dovesse invece avere esito negativo ovvero non riuscissi a trovare un accordo bonario tra te ed il condominio (rappresentato dal tuo amministratore), a questo punto non ti rimane altra strada che quella di procedere dinanzi al Tribunale.
Ti ricordo come sia sempre obbligatoria la presenza del tuo avvocato anche nel procedimento civile di mediazione.
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